Dictum – Pro Bono – 18 март 2026 г.

Въпросът, по който е допуснато касационно обжалване, се свежда до това каква е формата на управление на етажна собственост, която отговаря на обективните критерии по пар. 1, т. 3 ДР ЗУЕС за [жк], но не всички договори с инвеститора по чл. 2 ЗУЕС са с нотариална заверка на подписите и не са вписани поради обективното обстоятелство, че част от тях са сключени преди влизане в сила на ЗУЕС.

Настоящият състав на ВКС приема, че в такава хипотеза, когато не е оспорена автентичността на подписите в договорите, които нямат нотариална заверка или когато оспорването не е доказано, формата на управление е по чл. 2 ЗУЕС и тя изключва общия ред за управление по Глава втора, Раздел втори на ЗУЕС чрез Общо събрание на етажната собственост. Съображенията за това са следните:

До влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009 г. правната уредба на етажната собственост и нейното управление се съдържа в Закона за собствеността /ЗС/ и в Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост /П.-отм./. Съгласно чл. 42 ЗС, редакция преди изменението с ДВ, бр.6/2009 г., управлението на общите части в сградата в етажна собственост и надзорът за изпълнение на задълженията на обитателите принадлежи на Общото събрание на собствениците и на избрания от него управител. В П. се съдържа детайлна уредба на свикването на Общо събрание на етажната собственост, неговите правомощия, начина на вземане на решения и надзора върху тях.

Към момента на приемане на ЗС и П. през 1951 г., а и дълго време след това, в България обективно не съществуват жилищни комплекси от затворен тип, при които в един урегулиран поземлен имот се обособява комплекс от една или няколко сгради в режим на етажна собственост, заедно с други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Затова законодателят не създава специални правила за начина на управление на общите части в такива комплекси. Такива комплекси обаче реално възникват още преди влизане в сила на ЗУЕС като сложно съчетание от няколко вида собственост – собственост на различни лица върху отделните обекти в сградата или сградите, както и собственост на инвеститора върху земята и съоръженията, разположени върху нея – паркоместа, тенис кортове, басейни, детски площадки и др. Поддръжката на такива комплекси изисква друга форма на управление, различна от предвидената в ЗС и П., която да се грижи за комплекса в неговата цялост, а това надхвърля интереса и правомощията на отделните етажни собственици. Това налага инвеститорите предварително да предвидят и установят такава форма на управление на комплекса чрез договори, в които всеки етажен собственик да се съгласи да им възложи управлението на комплекса при заплащане на определени такси.

Преди влизане в сила на ЗУЕС законът не забранява изграждането на жилищни комплекси от затворен тип, нито пък форма на управлението им чрез договори между собствениците на отделни обекти в комплекса и инвеститора.

С влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009 г. за първи път се регламентира както съществуването на жилищните комплекси от затворен тип - пар. 1, т. 3 ДР, така и специалната форма на управлението им от инвеститора чрез възлагане с договори по чл. 2 ЗУЕС, която изключва управлението чрез Общо събрание на етажната собственост. Законът определя и формата на договорите по чл. 2 ЗУЕС – те трябва да са с нотариална заверка на подписите и да са вписани с цел тяхната противопоставимост на последващи приобретатели. Уредбата е изключително лаконична и създава проблеми в практиката. Липсва уредба за действието на закона спрямо заварените отношения в съществуващи жилищни комплекси от затворен тип. По-специално липсва правило ще се прилага ли формата на управление по чл. 2 ЗУЕС по отношение на жилищни комплекси от затворен тип, заварени от ЗУЕС, в които договорите за управление с инвеститора не са с нотариална заверка на подписите и не са вписани. Тази липса на преходна разпоредба по необходимост следва да бъде преодоляна от съдебната практика, при съблюдаване на чл. 5 ГПК и при отчитане на правилото за действие на новия закон спрямо заварени висящи правоотношения.

ЗУЕС регламентира правилото, че управлението на жилищни комплекси от затворен тип става от инвеститора, когато има воля от това, изразена както от него, така и от отделните собственици на обекти в комплекса, изразена в договори по чл. 2 ЗУЕС. За да е ясно, че волята е изразена именно от собствениците, техните подписи трябва да са с нотариална заверка. Преди ЗУЕС не е имало регламентирана форма на управление на жилищните комплекси от затворен тип с договори, затова не е имало и изискване за нотариална заверка на подписите в тези договори. След влизане в сила на ЗУЕС обаче, лицата, които са сключили такива договори, не могат да се откажат от тях под претекст, че подписите им не са нотариално заверени. Решаващ за запазването на тези договори при действието на новия ЗУЕС е фактът на изразената в тях воля жилищният комплекс от затворен тип да се управлява от инвеститора. След като не се оспорва автентичността на подписите в тези договори или след като не е доказано оспорването на тези подписи, изразената в тях воля за управление на комплекса от инвеститора следва да се запази и при действието на новия закон, тъй като тя вече е изразена и именно тя е решаваща за формата на управление по чл. 2 ЗУЕС.