Dictum – Pro Bono – 30 септември 2025 г.

Нормите на чл. 264, ал. 1 и ал. 4 ДОПК в действащата редакция в сила от 3.05.2024 г. задължават съдията по вписванията да извърши проверка за непогасени и подлежащи на изпълнение публични задължения при прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти и при наличие на такива да извършат съответното охранително действие след погасяване на задълженията. Изречение второ на чл. 264, ал. 1 ГПК изисква представяне на данъчна оценка за имота, предмет на съответния договор или волеизявление, удостоверяваща наличието или липсата на данъчни задължения. Следователно законът изисква представянето на данъчна оценка само за недвижимите имоти, предмет на разпореждането.

Основен принцип на действащата национална вещноправна нормативна уредба е, че вещните права могат да се придобиват само въз основа на уреден в закон фактически (чл. 77 ЗС и чл. 55 ЗС). Правото на собственост съществува само върху вещи, съставляващи самостоятелен обект на вещни права и техните принадлежности. Съгласно т. 6 на ППВС №6/74 г. подобрение на недвижим имот е налице, когато вложените труд, средства и материали за довели до увеличение на стойността му. Когато подобрението се изразява в построяване на сграда, самостоятелен обект на вещни права или принадлежност към самостоятелен обект на вещни права, същата се придобива по приращение от собственика на терена на основание чл. 92 ЗС или като принадлежност от собственика на самостоятелния обект на основание чл. 98 ЗС, ако построеното е обслужващо и не е самостоятелен обект на вещни права. Когато имотът върху който са извършени подобренията е съсобствен, то съответно в съсобственост се придобива и приращението по чл. 92 ЗС или присъединеното по чл. 98 ЗС. Подобрения, които водят до увеличаване стойността на поземлен имот, но не са самостоятелен обект на вещни права, нито могат да се определят или прехвърлят като принадлежност към застроен самостоятелен обект на вещни права, са част от поземления имот и не могат да се прехвърлят отделно от този имот.

Застроените обекти в поземлен имот (самостоятелни или второстепенни, съставляващи принадлежности) се отразяват в кадастралната карта съгласно чл. 23, т. 2 ЗКИР. Това са и обектите, които могат да бъдат предмет на разпоредителни сделки и да се придобиват отделно от собствеността на поземления имот. Всички останали строежи, които не могат да бъдат определени като самостоятелни сгради или принадлежности към сграда, както и насажденията са част от поземления имот и не могат да бъдат предмет на самостоятелно разпореждане отделно от поземления имот.

Тъй като чл. 264, ал. 1, изр. 2 ГПК изисква представяне на данъчна оценка само за имота, предмет на разпореждането, то когато предметът на разпореждането е посочен в договора като всички подобрения и приращения върху поземления имот, при конкретно изброяване на сградите, с които се извършва разпореждането и то не включва самия поземлен имот и от представените скици от кадастралната карта и представените документи за собственост е видно, че в поземления имот липсват други сгради, които са извън волеизявленията за разпореждане, но биха могли да се включат в общото изявление „всички подобрения и приращения“, не се дължи представяне на данъчна оценка за поземления имот.