Dictum – Pro Bono – 27 февруари 2026 г.

Заповедта за изменение плана за застрояване има действие занапред. Тя определя начина на бъдещото застрояване и няма обратно действие; не се прилага за сградите, съществуващи към момента на влизането й в сила; не създава задължение за собственика на съществуващата към момента на влизането й в сила сграда да я приведе в съответствие с новите предвиждания и новия начин на застрояване.

Когато изменението е допуснато при условията на чл. 234, ал. 2, т. 6 ЗУТ по заявено от собственика на заварената сграда съгласие, последният е обвързан от начина на застрояване в съседния имот при условията на свързано застрояване. За да бъдат осъществени изискванията на закона за извършване на свързано застрояване в незастроения имот, собственикът на съседния застроен имот трябва да окаже съдействие за премахване на пречките в съществуващата сграда, защото този начин на застрояване е определен и по негово искане. Той не е длъжен да поеме разноските за отстраняване на пречките, които следва да се поемат от собственика на новата сграда, защото интересът от отстраняване на пречките е негов.

Налице е пряка причинна връзка между пречките за използване имота на ищцата и действията на ответницата – след като е заявила искане за изменение на ПЗР, предвиждащо свързано застрояване и е участвала в извършването на делбата, при която правото на собственост върху образуваните нови парцели се придобива от различни собственици, ответницата отказва да съдейства за премахване пречките за застрояване в имота на ищцата. Нейното съгласие е необходимо за провеждане на административната процедура пред главния архитект на общината за издаване на разрешение за строеж за извършване на преустройство на покрива – чл. 148, ал. 1 ЗУТ.

Ответницата дължи съдействие, защото се е съгласила застрояването в съседния парцел да се осъществи свързано, което по силата на закона означава, че при строеж в имота на ищцата сградата ще се допре до съществуващата сграда на ответницата като калканните стени на двете сгради следва да са без стреха или корниз и да завършват с противопожарен надзид с височина най-малко 0,3м над покрива; калканната стена на заварената сграда трябва да се покрива напълно в хоризонтално и вертикално отношение от калканната стена на новата сграда, разполагана в съседния имот – чл. 21, ал. 2 ЗУТ и чл. 82, ал. 1 и ал. 2 Наредба №7/22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. Щом е заявила искане за изменение на ПЗ в свързано застрояване, ответницата се е съгласила западната стена на сградата й да се счита за калканна стена с всички посочени по-горе характеристики.

Неоснователно е касационното оплакване на Е. П., че не е осъществила неоснователни действия, с които да попречи на строителството в имота на ищцата, а пречките са възникнали вследствие изменението на ПУП през 2012 г., предвиждащо свързано застрояване в двата парцела. Съобразно отговора на правния въпрос, налице е причинна връзка между невъзможността ищцата да застрои имота си в съответствие с издаденото разрешение за строеж съобразно новото предвиждане на плана при свързано застрояване и отказът на ответницата да съдейства за премахването на стрехата на собствената си сграда, навлизаща в имота на ищцата, защото това противоправно състояние произтича от приетото по искане на ответницата изменение на ПРЗ. Отказът на ответницата да даде съгласие за премахване на тази част от стрехата е незаконосъобразен.

В случая е налице фактическият състав на чл. 109 ЗС, тъй като отказът на ответницата да съдейства за премахване на стрехата съставлява неоснователно действие, с което тя пречи на ищцата да упражнява пълноценно правото си на собственост чрез застрояване на имота си съобразно предвижданията на плана, но ответницата няма задължение да премахне стрехата за своя сметка. Като е приел, че ответницата следва да съобрази сградата си с предвижданията на изменения план и да отстрани покривната стреха, навлизаща в съседния имот, въззивният съд е приложил неправилно материалния закон, което е основание за касиране на решението.

Неправилно е прието от въззивния съд, че премахването на стрехата следва да се извърши от ответницата за нейна сметка. Противоправното поведение на ответницата се изразява в отказа й да съдейства за премахване пречките за застрояване имота на ищцата в съответствие с предвижданията на план, а не в отказа й сама да премахне стрехата. С оглед отговора на правния въпрос, ответницата дължи съдействие, но не и премахване на стрехата за своя сметка.

Доколкото заповедта за изменение на ПРЗ действа занапред, ответницата не е длъжна да съобрази с него своята сграда, но след като изменението е поискано от нея и е по нейно съгласие, тя е длъжна да окаже съдействие на ищцата при застрояване на нейния имот в съответствие с новите предвиждания. Когато част от сградата на ответницата е пречка за реализиране на тези предвиждания в имота на ищцата, ответницата дължи съдействие за премахването й, за да бъдат спазени изискванията на плана при застрояване имота на ищцата, но не дължи да извърши премахването за своя сметка. Разноските за отстраняването на стрехата следва да се поемат от ищцата, защото интересът е неин – отстраняването ще се извърши във връзка с реализиране застрояване в нейния имот.