Dictum – Pro Bono – 2 юли 2025 г.

В постоянната практиката на ВКС се приема, че при действието на ЗУТ реално обособена част от урегулиран поземлен имот може да бъде придобита по давност само в случай, че както завладяната част, така и остатъка от съответния имот отговарят на изискванията за минимални площ и лице за обособяването им като самостоятелни парцели. Ограничението за минимални размери, към което препраща чл. 200, ал. 1 ЗУТ, е относимо само за урегулирани поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, съответно то следва да бъде преценявано при придобиване по давност на реални части от такива урегулирани поземлени имоти.

Разпоредбата на чл. 19, ал. 7 ЗУТ предвижда, че очертанията на улиците, площадите и на урегулираните имоти и техните размери, както и застрояването на имотите в населени места или в техни части с историческо, археологическо, етнографско или архитектурно значение се установяват със самия подробен устройствен план. Законодателят не е предвидил минимални размери на площта и лицето на тази категория имоти, а само е поставено изискването тези показатели да бъдат такива, че да се запазят историческите и архитектурните ценности, околната среда, характерният обемно-пространствен и архитектурно-художествен образ и ценната дървесна растителност.

След като очертанията и размерите на УПИ се определят от подробния устройствен план, то и тяхната промяна може да бъде извършена само по същия ред - чрез изменение на действащия или приемане на нов устройствен план. Това означава, че ако трето лице е завладяло реална част от такъв урегулиран поземлен имот, то не би могло да я придобие по давност, тъй като с това ще се нарушат специфичните правила и нормативи, за територии или части от тях, които се ползват с особена териториалноустройствена защита./чл. 13, ал. 2 ЗУТ/. Тези изисквания не биха се нарушили само ако владяната реално обособена част от поземления имот и останалата част са обособени като самостоятелни УПИ с плана по чл. 13, ал. 2 ЗУТ.

В постоянната си практика ВКС приема, че чл. 200, ал. 2 ЗУТ не намира приложение при „фактическо присъединяване в резултат от приобщаване на място на реална част от имот към съседен. Изключението касае само случаите, при които част от поземлен имот се присъединява към съседен имот при условията на чл. 17 ЗУТ - при първоначално урегулиране с регулационен план на неурегулирани дотогава имоти, както и при присъединяване на реална част от урегулиран поземлен имот към съседен имот, ако тази част не отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ, което може да се извърши само по реда на чл. 15 ЗУТ – по общата воля на собствениците на съседните имоти. Не може да се позовава на чл. 200, ал. 2 ЗУТ собственик на УПИ, който при действието на ЗУТ е завладял реална част от съседен УПИ и е осъществявал владение повече от 10 години. Промяна на границите на урегулирани поземлени имоти по чл. 19, ал. 7 ЗУТ предпоставя одобряване на план по чл. 15, ал. 3 ЗУТ, с който следва да се извърши преценка дали с нея не се нарушават специфичните правила и нормативи, за територии или части от тях, които се ползват с особена териториалноустройствена защита.