Dictum – Pro Bono – 30 май 2025 г.

Последователно и непротиворечиво ВКС приема в своята практика, че кадастралната карта няма правопораждащо, правопроменящо и правопрекратяващо действие по отношение на правото на собственост. Нейната цел и функция е да отрази пълно и точно актуалното състояние на поземлените имоти - местоположение, граници, размери, предназначение. Съгласно пар. 5, т. 39 от допълнителните разпоредби на ЗУТ „обект” е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР. Този текст дава кумулативно характеристиките на самостоятелен обект на строителство, но тъй като нормата има тълкувателен характер, тя се отнася и за вече построените сгради. Дефиниция на това понятие от гледна точка на обектите на правото на собственост е дадена в пар. 1, т. 1 ЗКИР, според който самостоятелен обект на правото на собственост е етаж или част от етаж по смисъла на гл. ІV ЗС „Етажна собственост”.

По аргумент от чл. 39 ЗС основната характеристика на самостоятелния обект на правото на собственост освен обособеността му като етаж, или част от етаж е и тази да може да се ползва самостоятелно. Затова функционалното предназначение е основна кадастрална данна в имотния регистър за самостоятелния обект в сграда, съгл. чл. 27 ЗКИР. Другата характеристика е да е обособен от останалите съседни обособени обекти на собственост - да е етаж или част от етаж със самостоятелен вход за него. Заснемането на обект от сграда със самостоятелен идентификатор само по себе си не доказва, че този обект е обособен обект на правото на собственост, но е индиция за това, че той притежава характеристиките на такъв и има посоченото предназначение. Данните, отразени в имотния регистър, каквото е предназначението на имота и другите характеристики, съставляват официално удостоверяване и до опровергаването им се ползват с доказателствена сила. Основните кадастрални данни за имотите (чл. 27) са от техническо естество като за всички имоти такива са идентификаторите им, за поземлените имоти - точното местоположение чрез границите, трайното предназначение и начинът на ползване, адресът, а за сградите – очертанията, застроена площ; брой етажи; предназначение; адрес, за самостоятелните обекти в сграда - местонахождение; етаж; предназначение. Законът (ЗКИР) обаче съобразява разликата между основните кадастрални данни (които са от техническо естество) и данните, които са свързани с правния статут. Така изводът дали един фактически обособен в сграда обект от функционално и пространствено обединени помещения и пространства е самостоятелен обект в сграда по смисъла на ЗКИР не се основава само на заснемане въз основа на измервания и изчисления, а основно на строителните книжа и на актовете за собственост (чл. 44), доколкото изискванията за обособяване на недвижими имоти като самостоятелни обекти на собственост са нормативно установени с императивни материалноправни норми в нормативните актове за устройство на територията - ЗУТ и издадените въз основа на него действаща и отменена Наредби за правила и нормативи за устройство на територията и отменените Наредби за правила, норми и нормативи за териториално и селищно устройство, издадени на основание ЗТСУ /отм./, както и отменените Строителните правила и норми за изграждане на населените места.

Определянето на един обект като самостоятелен се извършва с оглед обстоятелството, дали същият съответства на установените в приложимите правни норми изисквания, независимо от това дали този обект, респ. част от него, са нанесени като самостоятелни и със съответния идентификатор в кадастралната карта.

Преценката дали един обект отговаря на изискванията да бъде самостоятелен, се извършва с оглед действащите към момента на обособяването му правни норми.